고시원 잘고르는 방법_고시원 창업

고시원 창업에 대해서 많은 정보들이 있습니다. 고시원 잘 고르는 법, 고시원 창업 비법, 고시원 컨설팅 등 여러 가지로 방법이 나옵니다. 간략히 나열해보자면 투자금을 정하고 수익률을 분석한다. 매물을 정하고 인수하여 운영한다. 단순하게는 이렇게 말할 수 있지만 그 안에 여러 가지 노하우가 있습니다. 

 

제가 생각했을 때는 뭐니 뭐니 해도 한번 고시원에서 살아보는 것이 가장 좋습니다. 고시원 물건들을 보러 다닐 때 보통은 입실 문의를 하여 원장에게 안내를 받으면서 파악을 합니다. 그래서 입실 문의하러 온 사람이 여러 가지 자세히 물어보면 이 분이 입실 문의를 하러 온 것인지 물건을 보러 온 것인지 생각이 들기도 합니다. 하지만 한번 안내받은 것만으로는 그 고시원에 대해서 제대로 알 수가 없습니다. 그래서 짧게 2주 정도라도 살아보는 것이 아주 좋은 방법입니다. 최소 1개월을 요구하는 고시원도 많기 때문에 이런 경우 원장님과 협의가 필요할 수도 있습니다. 그러나 창업을 준비하는 입장에서 한 달 정도 살아보는 것이 투자의 관점에서 보면 전혀 아까운 것이 아니니 매물이 마음에 든다면, 시간이 된다면 그 고시원에서 살아보는 것을 적극 권해드립니다. 

 

자 그럼 고시원에 살아 보기로 결정했다는 가정 해보겠습니다. 

 

아주 중요한 포인트 1

부동산을 통해서든 독학을 통해서든 수익률을 분석하였을 것입니다. 직접 살아보면 그 수익률 분석이 맞았는지 어느 정도 비슷한지 알 수 있습니다. 우선 방의 종류와 개수를 정확히 알 수 있습니다. 예를 들어 총 40개 중에 원룸 30개 샤워룸 10개가 있다면 만실일 경우 최대 매출을 알 수 있습니다. 

 

아주 중요한 포인트 2

입실자를 파악할 수 있습니다. 고시원을 운영해본분들은 아시겠지만 처음 운영해보는 사람이라면 생각하기 어려운 것이 있습니다. 바로 장기 입실자 비율입니다. 장기 입실자 비율이라는 어려운 말보단 오래 살고 있는 사람이 몇 명이나 되는지 알 수 있다는 말이 더 쉽겠네요. 장기 입실자가 많다는 말은 일정한 수입이 보장된다는 말입니다. 어떠한 사업을 할 때 수입이 일정하게 들어온다는 것은 아주 중요한 것입니다. 그만큼 안정적이라는 말이죠. 고시원에서도 장기 입실자가 많을수록 안정적인 수익률을 보장하는 고시원이라는 말입니다. 예를 들어 방 40개 중 20명의 입실자가 장기로 투숙 중이라면 만실 시 총 매출의 50%가 안정적으로 보장된다는 말입니다. 나머지 방 10개는 단기 입실자가 살고 있는 방이라면 총 30개의 방이 차있으므로 입실률 75% 나머지 방 10개에 해서 홍보를 하고 입실자를 받으면 되겠습니다. 

 

보너스 1

2주~1개월 정도 살면서 장기 입실 중인 분들과 친해지는 것이 좋습니다. 그렇다고 모든 장기 입실자와 친해진다기 보단 몇 명이면 충분합니다. 장기로 고시원에서 살다 보면 고시원에서 어떤 사람들이 살고 있는지 이 사람들이 어떤 성향을 가지고 있는지 고시원 시설은 어떤지 거의 모든 일들을 알고 있습니다. 장기 입실자와 친해져서 이 고시원에 대해서 물어보면 예상치 못했던 정보를 얻을 수도 있습니다. 

 

보너스 2

장기 입실자들이 중요하다는 것은 이제 충분히 알게 되었을 것입니다. 단도직입적으로 말하면 장기 입실자들을 잘 대우해 주는 것이 좋습니다. 사소하게는 가끔씩 커피 쿠폰을 준다거나 간식거리를 주는 것부터 6개월이나 1년 단위로 소정의 입실료 할인을 제공해준다던지 하는 이벤트를 진행하는 것도 좋습니다. 정답은 없습니다. 운영하는 원장의 제량 것 진행하면 되겠습니다. 장기 입실자 한 명이 퇴실하는 것은 일반 입실자 하면이 퇴실하는 것과는 차원이 다른 일입니다.