고시원수익률 분석 방법 고시원 창업 수익률

고시원 사업을 할 때에 고시원 매물을 보면 이 고시원이 좋다 나쁘다를 판단할 수 있는 중요한 기준 중 하나가 수익률 분석입니다. 사업성을 판단할 때 여러 가지 요소 중 수익률 분석이 가장 중요한 기준이라고 할 수 있는데 수익률 분석이 가능하면 매물을 보는 눈이 좋아지게 됩니다. 

고시원 수익률을 분석은 어떻게 하는 것일까요. 

보통의 경우 고시원 사업을 하면 대부분 기존의 고시원을 인수하여 창업을 하게 됩니다. 고시원을 인테리어부터 처음 시작하는 경우가 있는데  이러한 경우에는 임대보증금, 시설에 대한 비용이 투자금이 됩니다. 인수창업을 하게 되면 임대 보증금, 시설 권리금이 투자금이 됩니다. 권리금에는 현재 입실해 있는 입실자 수도 권리금에 포함이 됩니다. 수익률 분석을 위해서는 해당하는 고시원의 방 개수, 형성되어 있는 월세 등의 어느 정도 정보를 알아야 합니다. 두 가지 가상의 고시원을 예를 들어 수익률 분석을 해보겠습니다. 

첫 번째 고시원

• 지역 : XXX
• 형태 : 상가건물 9층 중 7,8층 사용
• 구조 : 올 원룸형
• 방 갯수 : 52개
• 입실료 : 35~45만 원
• 총 매매가 : 2억 4천(임대보증금 : 1억, 권리금 : 1억 4천)
• 임대료 : 500만 원
• 관리비 : 50만 원
• 부가세 포함 총합 : 605만 원
• 특이사항 : 주차, 엘리베이터, 개별 에어컨

예를 들어 부동산을 통하여 알게 된 정보가 위와 같다면 조금 더 알아보기 쉽도록 표를 만들어 살펴보겠습니다. 수식을 걸어놓은 표를 통하여 좀 더 직관적으로 알아볼 수 있는데 권리금을 회수하는 기간, 총투자금을 회수하는 기간을 참고로 알아볼 수 있습니다. 물론 표가 정확한 것은 아니니 참고용으로만 사용하면 됩니다. 

투자비	24,000	24,000	24,000	24,000
보증금	10,000	10,000	10,000	10,000
권리금	14,000	14,000	14,000	14,000
방 형태	방 갯수	평균 입실료	만실 매출
원룸형	52	40	2080
샤워룸	0	0	0
미니룸	0	0	0
만실매출 총 합			2080
100%입실 시 총 매출	2080	2080	2080	2080
입실률	60%	70%	80%	90%
실제 매출	1248	1456	1664	1872
임대료	500	500	500	500
관리비	50	50	50	50
고정비(부가세포함)	605	605	605	605
변동비	400	420	440	460
월 세전 순이익	243	431	619	807
연 세전 순이익	2916	5172	7428	9684
권리금 수익률%	20.90%	37.00%	53.10%	69.20%
권리금 회수 기간	4.800	2.800	1.900	1.450
총투자금 수익률%	12.20%	21.60%	31.00%	40.40%
총 투자금 회수 기간	8.197	4.630	3.226	2.475

임대보증금은 내가 고시원을 매도할 때 건물주로부터 받는 금액이기 때문에 사실 권리금이 낮은 매물이 리스크가 적을 수도 있습니다. 권리금이 높다는 것은 물건을 보지 않아도 시설의 상태가 어느 정도 괜찮다는 것을 예상할 수 있습니다. 나도 권리금을 주고 매수를 하지만 팔 때도 권리금을 받을 수는 있는데 상황에 따라서 권리금은 등락이 있습니다. 

 

위와 같이 올 원룸형의 경우 샤워룸, 미니룸의 매출은 없는 것이고 원룸에서만 매출이 일어납니다. 만실시에는 월 2천80만 원의 매출이 생기는데요. 생각만 해도 좋은 액수입니다. 고시원은 보통 입실률을 중요시 여기는데요. 관리가 잘되는 고시원이라면 80~90% 정도 입실률을 유지합니다. 위 고시원에서는 80% 입실률을 유지했을 때 매출 약 1600만 원, 월 순이익 약 600만 원입니다. 총 투자금 2.4억 연수익 7200만 원, 수익률 30%입니다. 예전부터 고시원 수익률이 3부라는 이야기가 괜히 나오는 것이 아닙니다. 물론 1년 내내 입실률 80%를 유지할 수 있느냐라고 의문을 가질 수도 있겠습니다. 당연히 매월 입실률이 같은 것이 아닙니다. 어떤 기간에는 입실률이 70%대였다가 어떨 때는 만실도 찍고 하는 것입니다. 방이 52개에 입실률 80%라고 하면 공실이 10개 인 것입니다. 시설만 좋고 홍보만 잘된다면 연간 평균 입실률 80%는 아주 어려운 일이 아닙니다. 조금 운영을 잘못했다고 해서 평균 70% 입실률을 기록하였다고 가정하면 월 430만, 연 5170만 원 정도의 수익입니다. 위 예시 고시원의 경우 방 개수가 50개 이상인 대형 고시원입니다. 그래서 투자금도 2억 4천이라는 큰 금액이 드는 것이지요. 

 

두 번째 고시원

• 지역 : XXX
• 형태 : 상가건물 5층 중 4층 사용
• 구조 :  원룸형, 미니룸 혼합형
• 방 개수 : 30개(원룸 20, 미니룸 10)
• 입실료 : 35~40만 원
• 총 매매가 : 1억 4천(임대보증금 : 9천, 권리금 :  5천)
• 임대료 : 300만 원
• 관리비 : 100만 원
• 부가세 포함 총합 : 440만 원
• 특이사항 : 엘리베이터

투자비	14,000	14,000	14,000	14,000
보증금	10,000	10,000	10,000	10,000
권리금	4,000	4,000	4,000	4,000
방 형태	방 갯수	평균 입실료	만실 매출
원룸형 갯수	20	40	800
샤워룸 갯수	0	0	0
미니룸 갯수	10	30	300
만실매출 총 합			1100
100%입실 시 총 매출	1100	1100	1100	1100
입실률	60%	70%	80%	90%
실제 매출	660	770	880	990
임대료	300	300	300	300
관리비	100	100	100	100
고정비(부가세포함)	440	440	440	440
변동비	200	210	220	230
월 세전 순이익	20	120	220	320
연 세전 순이익	240	1440	2640	3840
권리금 수익률%	6.00%	36.00%	66.00%	96.00%
권리금 회수 기간	16.700	2.800	1.600	1.050
	4008	4032	4224	4032
총투자금 수익률%	1.80%	10.30%	18.90%	27.50%
총 투자금 회수 기간	55.556	9.709	5.291	3.636

투자금이 적은 만큼 월순익, 연수익이 확연히 줄어 든 것을 알 수 있습니다. 투자금이 1억이라는 금액이 차이 나기 때문에 규모도 총 방개수 30개 정도로 중소형 고시원입니다. 여러분은 이 고시원에 대해서 어떻게 생각하시나요? 연간 만실에 가까운 입실률을 유지해야 월간 약 300만 원 정도의 순수익이 있을 것으로 보입니다. 정말 관리와 홍보를 잘할 자신이 있다면, 임대인과 협의하여 관리비를 조금이라도 낮출 수 있다면, 아껴 써서 변동비를 줄일 수 있다면 어느 정도 수익을 가져갈 수 있을 것입니다. 잠시 언급한 것과 같이 무엇인가 가정이 많습니다. 이렇다는 것은 운영하기가 수월하지 않다는 뜻입니다. 투자금이 많지 않아 어쩔 수 없이 선택할 수도 있겠지만 계약서 작성할 때 최대한 관리비를 낮추도록 네고를 해야 합니다. 네고가 안된다면 차라리 비슷한 고시원인데 관리비가 적다거나 월 임대료가 좀 더 적은 고시원을 찾는 것이 훨씬 수월할 수도 있습니다.

 

코로나처럼 피치 못할 사정에 의해 공실이 많이 생길 수도 있습니다. 특히 대학교, 학원가가 직격탄을 맞았지요. 예를 들어 입실률이 60%라면 월 순수익이 20만 원으로 나옵니다. 총 방 개수 30개 중 12개가 공실인 상황에서 하나만 더 공실이 생겨도 마이너스가 됩니다. 이런 점을 잘 고려하여 결정해야 합니다. 

 

투자금을 더 마련하여 더 좋은 고시원을 찾을지 아니면 소위말하는 황금 매물이 나오기를 기다리거나 찾아다닐지 본인으 사정에 맞게 선택하면 됩니다. 다만 수익률 분석을 하여 해당 물건을 인수하였을 때 어떤 입실률에서 어느 정도 수익이 나올 것인지 대략 분석하여 판단하면 되겠습니다. 수익률 분석도 하지 않았는데 무턱대고 소개받은 고시원을 인수하여 창업을 하였는데 만실을 기록해도 손에 쥐는 돈은 얼마 안 되는 경우도 생깁니다. 그런 고시원은 다시 매도하기도 힘드니 반드시 매도하는 상황까지 생각해 볼 필요가 있습니다. 다음에 기회가 된다면 매도하는 상황에대해서 포스팅을 해보겠습니다.